Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleurDirection de l'information légale et administrativeBauxLa loi impose d'établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances dans le bail commercial.Direction de l'information légale et administrativeEntreprendre Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économiemodified 2026-05-29Fiche pratiquetext/xmlF32336https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006161262, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000029704255FrisPartOf N31379France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueProfessionnelswww.service-public.frAccueil professionnelsBauxBail commercialBail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleurBauxBail commercialContrat de bail commercialLoyer du bail commercialCharges et dépenses du locataire et du bailleurRenouvellement ou prolongation tacite du bail commercialRefus de renouvellement du bail commercialAjout ou changement d'activité du localSous-location du bail commercialRésiliation du bail commercialCession du bail commercialLa répartition des charges entre le bailleur (propriétaire) et le locataire est réglementée. Elle doit apparaître dans un inventaire précis établi lors de la signature du contrat de bail commercial ou en annexe du bail. Le bailleur a aussi une obligation d'information envers le locataire concernant les travaux réalisés ou à réaliser. Qu'est-ce que l'inventaire des charges en matière de bail commercial ?La loi impose d'insérer dans le bail commercial ou dans une annexe au bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire.De plus, un état récapitulatif avec la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être établi chaque année. Il est adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit celle où il est établi.Si les parties n'ont pas prévu d'inventaire précis et limitatif des charges et des taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (par exemple : centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition se fait en fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances à la charge du locataire doit correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à la chose louée. Dans les immeubles en copropriété, le bailleur présente l'état récapitulatif annuel dans un délai de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l'exercice annuel.En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute nouvelle charge, ou de toute nouvelle taxe ou redevance ou encore de tout élément modifiant la répartition fixée dans le contrat de bail.Code de commerce : article L145-40-2Inventaire précis et limitatif des chargesQuelles sont les charges à payer par le bailleur ?Dans le bail commercial, certaines charges pèsent toujours sur le bailleur. D’autres charges appelées charges locatives ou « charges récupérables » sont des dépenses engagées par le bailleur et refacturées au locataire. Le locataire rembourse le bailleur uniquement si le contrat de bail prévoit précisément cette refacturation.Charges dues par le bailleurLes charges toujours dues par le bailleur sont les suivantes :Dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture. Par exemple : remise en état d'un immeuble suite aux inondations, réfection de l'installation électrique, réparation d'une canalisation). En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. Les grosses réparations se caractérisent par l'importance matérielle et le coût exceptionnel.Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations. Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bailDans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.Charges payées par le bailleur et refacturées au locataireLes taxes suivantes sont payées par le bailleur :Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncièreTaxe sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Île-de-FranceTaxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage Taxe annuelle sur les bureaux en Île de France et taxe annuelle sur les bureaux en région PACA.AttentionPour être remboursées au bailleur par le locataire, ces taxes doivent être clairement identifiées dans le contrat de bail commercial.Code civil : article 606Définition des grosses réparationsCode de commerce : articles R145-35 à R145-37Charges pesant sur le propriétaire et le locataire et l'état récapitulatif annuel communiqué au locataireQuelles sont les charges locatives et taxes à payer par le locataire ?Le locataire doit payer les dépenses d'entretien et les réparations courantes et certaines taxes et impôts.Dépenses toujours à la charge du locataireLes dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont toujours à la charge du locataire.Il s'agit des dépenses suivantes :Dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricitéDépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieursDépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)Travaux d'embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l'élément concernéImpôts à la charge du locataireLa cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) sont toujours à la charge du locataire.Taxes pouvant être refacturées au locataireCertaines taxes sont mises à la charge du locataire uniquement en présence d'un inventaire précis avec une répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans le bail commercial. Dans ce cas, le locataire est amené à rembourser le bailleur des taxes suivantes :Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncièreTaxe sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Île-de-FranceTaxe sur les ordures ménagères, taxe de balayageTaxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ou taxe annuelle sur les bureaux en région PACACode général des impôts : article 1447LegifranceConditions d’application de la CFEQuelle est l'obligation d'information du bailleur concernant les travaux ?Le bailleur doit adresser au locataire les 2 documents suivants concernant les travaux :État prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnelÉtat récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coûtCes informations sont communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.À la demande du locataire, le bailleur doit transmettre tout document justifiant le montant des travaux.Dans le cas d'un ensemble immobilier avec plusieurs locataires (par exemple, un centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.Code de commerce : articles R145-35 à R145-37Charges pesant sur le propriétaire et le locataire et l'état récapitulatif annuel communiqué au locataireContrat de bail commercialBauxCotisation foncière des entreprises (CFE)FiscalitéTaxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les entreprisesFiscalitéTaxe annuelle sur les bureaux en Île-de-FranceFiscalitéCode civil : article 606Définition des grosses réparationsCode de commerce : articles L145-1 à L145-3Bail commercialCode de commerce : article L145-40-2Inventaire précis et limitatif des chargesCode de commerce : articles R145-35 à R145-37Charges pesant sur le propriétaire et le locataire et l'état récapitulatif annuel communiqué au locataireCe qui est négociable dans un bail commercialBpifrance Création