Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegardeDirection de l'information légale et administrativeLogementUn plan de sauvegarde peut être mis en oeuvre lorsque le syndicat des copropriétaires est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières.Direction de l'information légale et administrativeService Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)modified 2026-05-13Fiche pratiquetext/xmlF32088https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006159107, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068256/FrisPartOf N357France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueParticulierswww.service-public.frAccueil particuliersLogementCopropriété en difficultéCopropriété en graves difficultés : plan de sauvegardeLogementCopropriétéCopropriété en difficultéMesures préventives (retour à l'équilibre financier)Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)Graves difficultés (plan de sauvegarde)Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)Le plan de sauvegarde est un dispositif administratif destiné au redressement des copropriétés en grande difficulté, lorsque la situation met en péril la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants. Nous vous présentons les informations à connaître.Qu’est-ce qu’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?Il s’agit d’un dispositif qui permet à l’État et aux collectivités territoriales de mettre en place un plan global de redressement (financier, technique, social, juridique) d’une copropriété en difficulté. Il s’accompagne de financements et de différentes actions comme la réalisation de travaux, un accompagnement social des occupants ou encore une restructuration juridique de la copropriété.L’objectif est de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété en agissant sur plusieurs aspects, notamment la situation financière de la copropriété, l’état de l’immeuble, son organisation juridique et l’accompagnement des copropriétaires ou occupants en difficulté.Quelles sont les conditions d’ouverture d’un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?Immeubles concernésLe plan de sauvegarde peut viser :Un ensemble d’immeublesOu un groupe d’immeublesà usage d’habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d’habitation.Ces immeubles doivent être en copropriété.Existence de graves difficultésPour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières qui risquent de menacer la conservation de la copropriété.En pratique, ces difficultés peuvent être :Un déséquilibre financier grave du syndicat de copropriétaires (impayés massifs, impossibilité de payer les charges et travaux nécessaires)Une incapacité à assurer la conservation de l’immeuble (dégradations importantes, risques pour la sécurité de l’immeuble, insalubrité)Des complexités juridiques qui rendent la gestion de la copropriété impossible (copropriété très morcelée, équipements collectifs mal définis ou règles de fonctionnement inadaptées)Des difficultés sociales (précarité des occupants, troubles de voisinage, dégradation du cadre de vie).Qui peut demander la mise en place d'un plan de sauvegarde d’une copropriété en difficulté ?L’initiative du plan de sauvegarde appartient au préfet.Le préfet peut agir d’office ou sur proposition de l'une des personnes (ou groupe de personnes) suivantes :Maire de la communePrésident de l'EPCI compétent en matière d'habitatAssociations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétairesAdministrateur provisoire s'il a été désigné.Comment est mis en place le plan de sauvegarde dans une copropriété en difficulté ?La mise en place d’un plan de sauvegarde suit plusieurs étapes.Constitution d’une commissionLe préfet qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété doit constituer une commission chargée d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés identifiées.Cette commission est présidée par le préfet et inclut obligatoirement les personnes suivantes :Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concernéMaire de la communePrésident de l'EPCI compétent en matière d'habitatPrésident du conseil départemental (du département de l’immeuble)Président du conseil syndical ou un représentant des copropriétaires désigné par l’assemblée généraleAdministrateur provisoire s'il a été désigné.À savoirLe préfet peut décider de confier au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.Le syndic a l’obligation de mettre à disposition du préfet et de la commission tous les documents nécessaires à l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation du plan de sauvegarde.Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais.L’absence de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.Élaboration du plan de sauvegardeLa commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde.Ce plan a pour objet de fixer, dans un délai de 5 ans, les mesures nécessaires pour :Redresser la situation financière de la copropriétéClarifier et simplifier les règles de structure et d’administration du groupe d’immeubles ou de l’ensemble immobilier (par exemple, scission d’une copropriété trop importante, réorganisation des syndicats)Clarifier et adapter le statut des biens et équipements collectifs à usage public (par exemple, voies à usage public traversant la copropriété, équipements partagés avec la commune)Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l’immeuble ou permettant la réduction des charges de fonctionnement (ravalement, étanchéité, réhabilitation des réseaux, renégociation des contrats d’entretien, etc.)Assurer l’information et la formation des occupants de l’immeuble afin de restaurer les relations sociales (permanences juridiques et sociales, actions de sensibilisation, etc.)Organiser la mise en place de mesures d’accompagnement (accompagnement social, relogement temporaire, médiation, etc.).Le projet de plan de sauvegarde doit être approuvé par le préfet.Les intervenants suivants doivent également donner leur avis sur le projet de plan de sauvegarde :Maire de la communePrésident de l'EPCI compétent en matière d'habitatPrésident du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.À savoirLe projet de plan de sauvegarde, puis le plan définitif réalisé par la commission sont envoyés par lettre recommandée avec avis de réception au syndic de copropriété (ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un).Convention de mise en oeuvre du plan de sauvegardeLa plan de sauvegarde doit ensuite faire l’objet d’une convention de mise en œuvre entre :Les personnes de droit public compétentes (État, collectivités, EPCI)L’administrateur provisoire s’il a été désignéLes personnes privées intéressées (par exemple, copropriétaires).Cette convention précise notamment l’échéancier des mesures de redressement prévues par le plan, les conditions de leur financement (subventions, prêts, participation des copropriétaires, etc.) et les conditions d’intervention des différents opérateurs mandatés.Désignation d'un coordonnateurLe préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un coordonnateur qui est chargé de :Veiller à la bonne exécution du planAdresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas leurs engagementsEn cas de procédure judiciaire (administration provisoire), veiller à l’articulation entre le plan et la mission de l’administrateur provisoire Établir un rapport de mission.Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétairesLe syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde.Pour cela, dès réception du plan définitif de sauvegarde, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées par le plan.Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire.AttentionSi l’assemblée générale n’est pas réunie dans le délai requis ou si le syndicat des copropriétaires rejette les mesures proposées par le plan et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l’EPCI peuvent saisir saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ou demander que l’état de carence soit déclaré.Quelle est la durée du plan de sauvegarde de la copropriété ?Le plan de sauvegarde proposé par la commission est fixé pour 5 ans.À savoirLe préfet peut, après évaluation et consultation de la commission, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.Copropriété en difficulté : mesures préventives avec l'intervention d'un mandataire ad hocLogementCopropriété en difficulté : intervention d'un administrateur provisoireLogementCopropriété en difficulté : état de carenceLogementAgence départementale pour l'information sur le logement (Adil)adilAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)Code de la construction et de l'habitation : articles L615-1 à L615-10Articles L615-1 à L615-5Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisArticle 29-10Conservation (immeuble)Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretienUsages locauxRègles non écrites fixées par l'usage des lieux : coutumes locales qui s'appliquent à tous, ou usages propres qui s'appliquent à certaines catégories de personnes (agriculteurs, particuliers...)CopropriétéSituation juridique où un immeuble ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque propriétaire possède une partie privative (par exemple un appartement, une cave) et une part des parties communes (comme les halls, escaliers ou jardins).CopropriétairePersonne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeubleMise en demeureActe par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).Code civil : article 1344Ordre du jourListe des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétairesEPCIÉtablissement public de coopération intercommunale