Résilier un bail commercialDirection de l'information légale et administrativeBauxLe bail commercial peut être résilié à la fin de chaque période triennale. En dehors de cette période, la résiliation est possible dans certains cas.Direction de l'information légale et administrativeEntreprendre Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justicemodified 2026-05-28Fiche pratiquetext/xmlF31707https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161263, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032196686, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267/FrisPartOf N31379France entièrehttps://www.service-public.gouv.fr/a-propos/mentions-legalesFiche pratiqueProfessionnelswww.service-public.frAccueil professionnelsBauxBail commercialRésilier un bail commercialBauxBail commercialContrat de bail commercialLoyer du bail commercialCharges et dépenses du locataire et du bailleurRenouvellement ou prolongation tacite du bail commercialRefus de renouvellement du bail commercialAjout ou changement d'activité du localSous-location du bail commercialRésiliation du bail commercialCession du bail commercialLe locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord. LocataireLe locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.Il peut également résilier le bail, en dehors de ces périodes triennales dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il perçoit une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses ayant-droits peuvent aussi résilier le bail.  Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord. À chaque période triennale (3 ans)Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)Soit par lettre recommandée avec avis de réception.Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.ExempleL'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars.Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants :Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activitéBaux de locaux à usage exclusif de bureauxBaux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts).À savoirLe locataire n'a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail. En dehors des périodes triennales (3 ans)Il est possible de résilier le contrat de bail dans les situations suivantes : Résiliation par le locataire admis à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invaliditéLe locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants :Commerçant (entrepreneur individuel)Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bailAssocié unique d'une EURL.Il doit être dans l'une des situations suivantes :Soit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.Soit avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité au cours du bail.Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur.Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Résiliation par le locataire en cas de non-respect des obligations du bail par le bailleurLe locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes :Non-respect par le bailleur des obligations liées au bail commercial :par exemple le bailleur n'a pas pris en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvreDélivrance d'un local qui n'est pas conforme à sa destination puisqu'il ne respecte pas les normes de sécurité en matière d'incendieCelle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.Tribunal judiciaire ou tribunal de proximitéMinistère chargé de la justiceLe juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité. Résiliation des héritiers en cas de décès du locataireEn cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice. Résiliation d'un commun accord avec le bailleurLe locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord.En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie.De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail.La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.Référence : Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1 BailleurLe bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord. À chaque période triennale (3 ans)À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).La résiliation est possible dans les cas suivants :Reprise pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble dans lequel se trouve le local loué. Le bailleur qui construit ou reconstruit un nouvel immeuble doit offrir un local de remplacement au locataire ou lui verser une indemnité d'éviction.Reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables nécessitant l'évacuation des locaux. Pour faciliter les travaux de restauration immobilière, le bailleur peut récupérer le bail à l'échéance d'une période triennale en versant une indemnité d'éviction si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies :Le local d'habitation est divisible du local commercial.Le local repris n'est pas affecté à l'usage d'hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d'enseignement.La privation de jouissance ne doit pas causer un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.La reprise n'est possible que si le locataire n'occupe toujours pas le local d'habitation pendant un délai de 6 moissite après le congé délivré par le bailleur.Transformation d'un immeuble existant en immeuble à usage principal d'habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Le bailleur récupère le local commercial pour effectuer des travaux et verse une indemnité d'éviction au locataire. En dehors des périodes triennales (3 ans)Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire. Résiliation demandée au tribunal judiciaireLe bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire.Il s'agit par exemple des faits suivants :Absence d'assuranceSous-location des locaux sans autorisation du propriétaireAbsence d'exploitation du commerceNon-paiement des loyersLe tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.Tribunal judiciaire ou tribunal de proximitéMinistère chargé de la justice Résiliation prévue par le contrat de bail (dans une clause résolutoire)Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire. En pratique, le bailleur utilise cette clause en cas de retard ou de défaut de paiement des loyers.Pour mettre en œuvre la résiliation, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.Le commandement doit mentionner les éléments suivants :Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)Commandement à cesser le non-respect du bailMention d'un délai de 1mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.Le locataire peut demander en justice un délai de paiement pour échapper à la résiliation du bail.AttentionDepuis le 28 mai 2026, le juge tient compte des 2 éléments suivants pour accorder ce délai :La capacité du locataire à régler la dette locative passée dans les délais demandésLa reprise du paiement du loyer courant par le locataire avant la première audience.À savoirDans le cas d'un commandement de payer de loyers, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années. Résiliation d'un commun accord entre le locataire et le bailleurLe bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur.En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantieDe plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail.La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.Référence : Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1Référence : Code de commerce : article L145-41Référence : Code civil : article 1343-5Tribunal judiciaire ou tribunal de proximitéMinistère chargé de la justiceChambre de commerce et d'industrie (CCI)CCI FranceCode de commerce : articles L145-4 à L145-7-1Résiliation du bail commercialCode de commerce : article L145-41Clause résolutoire dans le bail commercialCode de commerce : article R145-38Recours à la lettre recommandéeCode civil : article 1343-5Délais de paiement accordés par le juge limités à 2 ansAyant droitCelui qui bénéficie d'un droit par le biais d'un parent ou d'un procheActe d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...Sites patrimoniaux remarquablesVilles, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt publicCommandementDans un bail commercial, acte par lequel le bailleur fait connaître au locataire les infractions reprochées et l'informe de sa volonté d'utiliser la clause résolutoire si le locataire n'exécute pas ses obligationsCréanciers inscrits sur le fonds de commerceCréanciers qui se protègent des défaillances éventuelles de leur débiteur en prenant une garantie sur le fonds de commerce (nantissement, gage, hypothèque, privilège, etc.)SARLSociété à responsabilité limitéeEURLEntreprise unipersonnelle à responsabilité limitéeEn cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire pour le racheter ?Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?